前回の８月３日の記事では、我々のマンションSOLの前のホテル建設予定地となっている了徳寺大学敷地の不透明な売買について、NHKや他の新聞報道を基に、我々なりの分析を行った。ポイントは、以下の通りである。
- UR・都市再生機構（以下UR）が、了徳寺大学/学園（以下まとめて了徳寺）へ定借していた土地を昨年６月25日に了徳寺側へ約６９億円で売却し、了徳寺側がその土地の半分以上を同日中に１．７６倍もの価格で不動産事業者へ転売した。
- 残りの土地も１年以内に転売が完了。すべて同価格で転売されたとすると転売価格は１２１億円にもなり、了徳寺が手にした売買差金だけで５２億円にもなる。同日売買の異常性や金額の大きさに鑑み、これは土地をめぐる一種のバブル取引（土地転がし）と考えられる。
- 了徳寺側の行為は「建設物用途の混在化と敷地の細分化等による環境悪化回避」の浦安条例精神を正に否定するかの如くの行為である。
- 浦安市がURに対し、大学用地としての継続使用条件をつけるべき、と繰り返し要請したのにもかかわらず、URは了徳寺側の土地の細分化を黙認・看過した模様であり、もしそうであればURが独立行政法人として期待される善管注意義務を怠り、国民資産の土地を安く了徳寺側へ売却し、了徳寺側が巨額の利益を上げられるように取りはからったとも解釈されうる。
今回は、我々が問題視している土地取引がどのようなものであったかを更に分析し、URの行った不可思議に思える行動について疑念を列挙する。それらは、
- URは了徳寺側が大学用地として継続使用するものと考えていたと主張している模様だが、それは第三者が見て合理的な判断と思われるか。
- そもそも了徳寺側が大学用地として使用するよう条件をつけて土地売却を行えば問題のない取引であったと思われるのに、何故、URは了徳寺側へ条件を付けなかったのか。
- 土地売却にあたり、URはバブル取引などの批判を受けないように、公募入札を行えばよかったのに、何故URは公募をしなかったのであろうか。
- URの了徳寺への土地売却価格は、近接同種の土地の取引価格と均衡を失しない程度に設定されるべきであったと思われるが、何故極端に低い価格で了徳寺へ売却したのか。
図１に示すのは、昨年の問題取引が行われる前のH２７年１月１日現在の了徳寺大学敷地の分筆状態を示す。８−１は浦安市の公園であり、８−６、７は隣接する結婚式場に借地しているもので今回の問題とは関係ない。特記事項は８−５のL字形の土地である。この土地は、借地でなく、了徳寺大学が保有していた。なぜ、ここだけ了徳寺側が保有していたのか。理由は、大学敷地として区画され、まとまった土地は売却が容易であるため、同敷地が将来売却されて商業用地などの開発に使われないように、URが了徳寺大学へ借地条件として保有を条件づけたからと言われている。つまり、転売しにくいように了徳寺は、「楔（くさび）」としてL字形土地の保有を条件づけられたというわけである。上記経緯も勘案すると、この敷地一式は大学用地として使用することを当初から条件づけられていたとも言えよう。
次に問題取引となるH２７年６月２５日直前の６月２２日現在の状況（図２）を見てみよう。了徳寺大学の敷地は図１の１月１日の４分割状態から、１０分割となっている。すでに「楔」であった８−５の土地は８−５、１３、１４へと分筆されて３日後の同日売買に向けて準備万端になっている。もともとこのL字形土地はURが大学側に保有を条件づけた土地であり、URの黙認なくしてこのような分筆が進むことは考えづらいし、６月２５日に大学敷地全体を売却したURがこのような分筆を知らなかったとは考えづらい。それに加え、８−５であった土地以外はまだURの所有である。何故URが８−５以外の分筆をしたのであろうか。UR側に積極的に分筆する合理的な理由はないと思われる。これらの一連の分筆は６月２５日以降に行われる売買を想定して準備が行われたと解釈されるのではないか。つまり、URは土地が大学以外の用途に使われることを知りながら売却手続きを進めたと推測される。また、了徳寺側は、大学用地として最低必要分以外をホテル用に売却したいという意向を市当局に開陳していたと言われ、これがために市当局はURに対し、大学用地としての継続使用を求めていたという経緯もある。すなわち、URは６月２５日の土地売却の時点で了徳寺側が大学用地を大学以外の用途に使う可能性を認識していたと言えるであろう。
浦安市は、URの土地売却にあたり、URに対し大学用地としての継続利用を条件づけるよう要請したと聞いているが、何故URは条件づけしなかったのであろうか。
うがった見方をすると、すでに転売予定を知っていたので、条件付けができなかったのかもしれない。転売がなければ、了徳寺は土地を買わない（買えない）と分かっており、それではURが土地を売れないのであえて条件をつけられなかったのかもしれない。旧民主党政権時代の「仕分け」作業を受け、URは所有する土地の売却に大きなプレッシャーを受けていたという話を聞く。これがそれに関係するのであろうか。
H２７年６月２５日には、問題の同日売買が行われ、H２８年６月２１日に最後の取引と思われる剛徳地所の取引が行われ、図３の状態となった。敷地と面積、所有者を表１に示す。今や大学敷地はかつての４分割から細かく２１に分割されている。これこそ浦安条例で回避を目指すはずの「建設物用途の混在化と敷地の細分化」ではないか。表１に土地の所有者の一覧表を示す。
表１ 現在の所有状況一覧
| No. |
広さ（㎡） |
現所有者（使用者） |
No. |
広さ（㎡） |
現所有者（使用者） |
| 1 |
2,500 |
浦安市 |
14 |
346 |
東京ベイリゾート開発㈱ |
| 2 |
298 |
三菱UFJ信託銀行
（ケネディクス） |
15 |
6,977 |
三菱UFJ信託銀行
（ケネディクス） |
| 3 |
4,108 |
野村不動産マスターファンド投資法人（野村MF） |
16 |
717 |
剛徳地所 |
| 4 |
8,863 |
野村MF |
17 |
469 |
野村MF |
| 5 |
1,451 |
東京ベイリゾート開発㈱ |
18 |
404 |
東京ベイリゾート開発㈱ |
| 6 |
6,887 |
UR（ベストブライダル） |
19 |
49 |
野村MF |
| 7 |
7,428 |
UR（ベストブライダル） |
20 |
355 |
野村MF |
| 8 |
34 |
京葉瓦斯 |
21 |
116 |
剛徳地所 |
| 9 |
409 |
野村MF |
22 |
1,691 |
剛徳地所 |
| 10 |
298 |
東京ベイリゾート開発㈱ |
23 |
284 |
剛徳地所 |
| 11 |
4,508 |
東京ベイリゾート開発㈱ |
24 |
1 |
野村MF |
| 12 |
3,231 |
東京ベイリゾート開発㈱ |
25 |
980 |
剛徳地所 |
| 13 |
173 |
野村MF |
|
|
|
次にURから了徳寺側への土地売却に関し、幾つかの不自然な点を指摘したい。まず価格決定方式である。独立行政法人都市再生機構法から、機構は「整備敷地等を譲渡し、又は賃貸しようとするときは、国土交通省令で定めるところにより、公募し、その応募者のうちから公正な方法で選考しなければならない。」となっている。何故URは了徳寺の敷地を売却するにあたり、公募をしなかったのであろうか。恐らくそれは、すでに了徳寺側が借地をしており、購入の優先権があったからということと推察される。
しかし、ここで論理のすり替えがある。即ち、了徳寺大学が引き続き大学用地としてUR所有地を使用するのであれば、その了徳寺側へ購入優先権があるとURが主張するのは理解できる。しかし、了徳寺側が即日転売することを知っていたのなら、それに優先権を付与するのはおかしいのではないか。大学の用地として使わない土地を、何故URが優先的に了徳寺側に売却する必要があるのであろう。それならば公募であろう。URは、本来行うべき公募入札をせずに了徳寺側へ優先的に土地を売却し、転売を看過し、了徳寺側が法外な利益を得ることを幇助したということになろう。URは了徳寺側に対し、大学用地としての継続使用の条件を付けるべきであったのにそれをしなかった。それにもかかわらず、大学利用を前提とする優先・独占的な売却を行うことは、もう主張の論理が破綻していると思われる。
また、公的機関でも事業用定期借地が賃借人から定期借地期間満了前に譲受の申し出があった時は、それに応じる規定を備えているようである。我々の調査例では、当該賃借土地の譲渡が公的機関にとって有利と認められ、当該譲渡が機関の有する債権の管理等で支障がないと認められる場合に限り、譲渡を認めることになっている。また、その時の処分価格は、当該土地の譲渡時において近接同種の土地の更地としての取引価格と均衡を失しない額以上となるよう、公的機関の責任者が決定することとなっている。
さて、今回の６月２５日同日売買取引はどうであろうか。１．７６倍で転売されるに至った当該用地の売却価格が相場価格ならば、URの売却価格は、近接同種の土地取引価格として非常に低かったと言われてもしょうがないであろう。その結果は、本来URがあげるべき利益が喪失され、国民の財産価値が毀損したとも解釈される。URが転売を知っていたのなら、その行為は意図的な了徳寺への利益供与と疑われてもしょうがないのではないか。URの公共性を考えると、たとえ法的にはシロであったとしても、取引自体が世間一般の常識から逸脱しており、浦安市長が指摘するようにコンプライアンス上の問題ありとされてもおかしくないであろう。
最後にURは了徳寺に約６９億円で土地を売却するにあたり、了徳寺の資金確保をどのような形で確認したのであろうか。厳しい大学経営をしていると言われる中、６９億円の金を一時金とはいえ、調達することはどこに取っても容易ではない。URはまず入金確認をすることが売却、所有権移転登記の条件としているはずである。URが了徳寺の即日転売スキームを知っており、入金の確実性に疑念を持っていなかったとしたならば、URは本来大学用地として継続使用されるべき土地がそうでなくなること知りながら意図的に売却したということにつながる。
いずれにせよ、UR側はまだ浦安市長の質問状に対して正式かつ満足のいく回答をしていないようである。UR側の真摯な回答を待ちたいし、誤りがあるのであるのであればそれを改めるに躊躇をしてもらいたくない。
以上
寄稿： パークシテイ東京ベイ新浦安SOL自治会の新浦安マンション計画対策部会
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