ファンド系投資会社による新浦安の土地の買い占めが進んでいる。住民の知らないところでいつの間にか土地の分割転売などが行われる中で、今後も私たち住民の生活は守られていくのであろうか。今の浦安条例でも、土地の切り売り防止などに対して、十分かつ適切な対応が行われるのであろうか。ファンド系投資会社と住民生活の距離感、そして、その意味するところを考察してみた。
了徳寺大学の敷地が昨年から今年にかけて切り売りされている。大きな文教施設用地だったものが今や、４つに分割されている。
- 一つは新浦安SOLの住民が問題視する（仮称）新浦安ホテル計画用地であり、ケネディクス社グループ（注：同社特別目的会社の合同会社KRF45を通じて事業開発）が取得した。
- 現在の了徳寺大学の校舎敷地のほとんどは、今年の5月に野村不動産マスターファンド投資法人が底地（借地権の設定された土地）を取得したと発表した。
- 残りの土地は、別々の不動産会社が購入した。
上掲写真は野村不動産マスターズファンドの本年5月9日付プレスリリース「資産の取得及び譲渡に関するお知らせ」参考資料2−(2)より転載。
「取得予定地」と示された土地が同社の取得した底地。その右側に広がる土地が、ケネディクス社グループが取得したホテル用地。「取得予定地」の左に広がる土地はＡ社。中央下部分のパークウェイに面した土地は、Ｂ社。
新浦安SOL住民はそもそも了徳寺大学という文教施設用地が切り売りされるという事態そのものが、建築物用途の混在化、敷地の細分化等による環境悪化であり、「浦安市景観条例」や「浦安市景観計画」の主旨に反すると主張してきたが、今回は少し観点を変えて、ファンド系会社の用地取得に対する懸念を取り上げる。
SOL側の用地にホテル建設計画を進めるケネディクス社は、数多くの不動産リート用ファンド等の組成・運用を行い、内外の投資家資金を集めている。野村不動産マスターファンド投資法人も名前の通り、不動産を開拓しては投資家資金を集めるファンドである。投資家から資金を集めて事業運用し、収益を上げていくファンド自身、一経済運用形態であり問題ではない。しかし、ケネディクス社のように自ら不動産を保有せずにSPC（特別目的会社）等に不動産をもたせ、ホテルの運用はまた別会社に委託するような経営形態をとるようになると、ビジネスモデルからして最終事業経営責任会社（ケネデイクス社）と地域住民との間に距離感が出てくる。
最近では有名ホテルもマネジメントサービスだけを提供するという形も増えてきているが、やはり所有・運営者が同一のホテルはホテルの運営そのものがホテルブランドへの評価そのものに直結するだけに、サービス内容の充実ばかりでなく、地域への融和、住民との協調も含め、ホテルの繁栄と住民の厚生促進が同一方向を向く可能性が高い。一方、ファンド系運営の場合は、投資家も最終事業責任会社も毎日住民と接するわけではなく、彼らの一義的な関心は投資実体が地域と共生しているかより、まずは毎日利益を上げているかどうかという経済性に向くと容易に予想される。たとえ住民との問題が発生しても、それは業務委託先のホテル運営会社がまずは対処すべき問題と整理するのではないだろうか。
「新浦安ホテル計画」ではどうなるであろうか。住民と日々接することになるホテル運営会社は、同事業計画全体の中では、単に事業主体よりホテル運営を契約委託されたにすぎない存在である。投資事業主体とホテル運営者が異なる事業形態でいざ不測の事態が起こった時、ホテル運営者は、住民との共生・協調を考えるよりも業務委託契約先であるケネディクス社との契約履行を優先して行動する可能性が高いと思われる。
ファンド系の事業責任会社は、営利企業として投下資本の回収が当然の関心事である一方、どうしても住民の顔が見えないリモート（疎遠）な所で、住民の関心事とは別の経済動機を持って行動する事が懸念される。一方、ホテルの所有、運営が同一会社でされる場合、ホテルの評判が会社の将来を決めることとなるため、地域、住民との共生希求への動機が高く、地域に愛されるホテル＝会社の成功と考えることが予想される。これは企業の良し悪しではなく、ビジネスモデルの違いからくる本質論である。
住民生活と乖離した権益関心を持つファンド系投資会社が、今後も世界的なディズニーブームの中、東京ディズニーリゾートに近い新浦安の土地を買い占めていった時、住民の生活は守られていくのであろうか。今の浦安条例で土地の切り売り防止など、十分かつ適切な対応が行われるのであろうか。
寄稿：パークシテイ東京ベイ新浦安SOL自治会の対策部会
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